快捷搜索:  

楼市进入新一轮“去库存”阶段?

"楼市进入新一轮“去库存”阶段?,这篇新闻报道详尽,内容丰富,非常值得一读。 这篇报道的内容很有深度,让人看了之后有很多的感悟。 作者对于这个话题做了深入的调查和研究,呈现了很多有价值的信息。 这篇报道的观点独到,让人眼前一亮。 新闻的写作风格流畅,文笔优秀,让人容易理解。 这篇报道的结构严谨,逻辑清晰,让人看了很舒服。 "

羊城晚报记者 徐炜伦

“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济(Economy)形势和经济(Economy)工作,在针对房地产市场的表述中,会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方行政部门、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益(Equity)。同时,要结合房地产市场供求关系的新变化、国人群众(Masses)对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产(Real Estate)和优化增量住房的国策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

其中,“消化存量房产(Real Estate)”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段。当前,全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限,通过国策“三板斧”持续降低居民购房成本。与此同时,优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布,这一轮“去库存”,有望促使房地产市场更加平稳健康(Health)发展。

全国多地推出楼市新政促进住房消费

当前,全国多地的购房国策发生了众多变化。其中,住房“以旧换新”,成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一:4月23日,深圳市启动“换馨家”活动,参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售,居民售房款用于购买指定新房项目;苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”,国企平台可能开发商直接收购旧房,售房款用于在相应项目购买新房;广州市房地产行业协会亦在近日透露消息,正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作。根据中指研究院监测数据,截至5月6日,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”,并预计2024年将有更多城市出台配套国策,进一步促进置换需求释放。

作为购房款的重要支出选项,住房公积金也是各地积极调整的国策手段。5月6日,武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%。此前4月,首都、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政,直接降低购房人的购房成本。

为减轻购房人偿还房贷的压力,各地还对房贷利率下限进一步放宽。5月7日,河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据悉,4月以来,已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限,既包含三、四线城市,也有热门二线城市。

“总结今年(This Year)二季度各地的购房国策情况,包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金国策属于各地频率较高的三项国策,可以理解为二季度国策宽松的‘三板斧’,实实在在降低了购房成本和交易成本。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示。

此外,以一线城市和新一线城市为代表的优化限购国策也接二连三地出炉。4月30日,首都市时隔13年再次优化住房限购国策,核心内容是在现有限购国策基础上,对该市“五环”外增加一套购房指标。5月6日,深圳分区优化住房限购国策,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房,个人所得税、社会(Society)保险的缴交年限要求由3年调整为1年。5月9日,杭州市全面取消住房限购,全市范围内购买住房,不再审核购房资格,同时,只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户,不再受学历等限制。

严跃进表示:“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购国策,说明此举有非常强的导向性,即限购国策放松可能全面取消是后续国策的亮点。我们(We)认为,无论从哪个城市来讲,购房国策都是空前的宽松,将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响,提振市场情绪。”

消化存量房产(Real Estate)需统筹考虑一二手住房交易

中共中央政治局会议指出,要统筹研究消化存量房产(Real Estate)和优化增量住房的国策措施。“这里的存量房产(Real Estate),一般要理解为是二手房房源,而不是房企的一手房库存。虽然从广义上理解,两者也都是存量房产(Real Estate)的概念,但从狭义角度看,最近两年房地产最重大的供求关系变化可能热点事件就是‘二手房挂牌激增’。”严跃进谈道,“背后折射出的就是‘不好卖’的问题。”

“当前,存量房已经是市场主要供应了,因为二手房挂牌量、交易量都比新房大,而且二手房去化周期远比新房要大。”广东省城规院住房国策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“当务之急是给海量的二手房库存泄洪。”

据记者检索,线上房产(Real Estate)交易平台链家显示,截至5月9日中午(Noon),广州二手房挂牌量约14.6万套,首都约14.3万套,上海约6.8万套,深圳约4.7万套,杭州约15.4万套。中指研究院统计数据显示,2024年4月,百城一手房价格环比上涨0.27%,二手房价格环比下跌,4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%,但表现仍好于一手房。

“二手房价格下跌幅度比一手房大,已经冲击到一手房定价体系,具体来说就是二手房价格下跌,导致一手房被迫跟着降价,价格下跌也导致开发商不拿地、不开干,因为一手房很难卖出去。”李宇嘉表示,“现在市场上刚需和改善的潜力都很大,刚需转向二手房,改善主要在一手房,关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来,这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来,央企和地方国企,收购市场上的存量二手房房源,再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者,达成资金闭环。通过提高流通率稳定价格体系,传导至一手房交易。”

中指研究院分析人士也认为,统筹消化存量房产(Real Estate)和优化增量住房的具体国策有望逐步落实,包括行政部门平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向。

供地计划需与商品房去化周期相结合

在中共中央政治局会议召开的前一天,4月29日,自然(Nature)资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》),明确各地要按照“以人定房,以房定地”的原则,统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。

“‘人房地’联动机制加快建立,将来人口规模大且人口增长的城市,土地供应也将得到更多保障。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保,同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设,将来保障性住房建设可能将通过两种方式来达成,一是通过协议划拨方式,新增保障性住房用地供应;二是通过盘活房企手中未开干的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式,建设保障性住房。“优先安排保障性住房供地,为保障房建设提供了土地保障,表明将来保障性住房建设节奏将加快,有利于加速构建‘市场+保障’住房体系,加速构建房地产发展新模式。”

值得关注的是,《通知》还对去化周期不同的各城市进行(Carry Out)分层要求,提出商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应,抑制存量住宅用地不合理增长。

当前,全国多地商品房去化压力明显。根据中指研究院数据,截至2024年3月,重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月,其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月,个别二线城市出清周期处于合理水平。陈文静表示,说明当下市场环境下,多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。

李宇嘉表示:“会议当中新的表述有一个前提条件,即结合房地产市场供求关系的新变化、国人群众(Masses)对优质住房的新期待。也就是地方行政部门不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹。统筹增量和存量,必须要针对有效房源,提升房屋的居住品质,地方行政部门要推动存量房屋改造和公共配套补短板,推动优质新房供应。”

李宇嘉建议,一方面,对于广义库存(已供地未开发+已开干未批售+在售)消化周期高的城市可能区域,暂停供地。另一方面,全面推进二手房“以旧换新”,开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来,不能把“以旧换新”当作去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到,要买的房子是能改善自己居住的好房子。“这个新期待,就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。”

存量,住房,新房,房产(Real Estate),保障性住房

您可能还会对下面的文章感兴趣:

赞(657) 踩(51) 阅读数(3783) 最新评论 查看所有评论
加载中......
发表评论